O Patria Investimentos pretende avançar com a consolidação de seus fundos de crédito imobiliário indexados ao IPCA para avaliar uma operação semelhante com os veículos atrelados ao CDI. A estratégia prevê reunir quatro fundos em uma única carteira, ampliando a escala, a diversificação e a liquidez para os cotistas.
Segundo Rodrigo Abbud, Head de Fundos Imobiliários do Patria, a ideia é, em uma segunda etapa, repetir o processo com os fundos de CDI e, posteriormente, avaliar a criação de uma estrutura híbrida.
“O nosso objetivo, sem dúvida, é ter um veículo consolidado na inflação. Depois pegar o que a gente tiver no CDI, fazer o mesmo trabalho e ter um híbrido”, disse Abbud, em entrevista ao InfoMoney.
A consolidação, no entanto, depende da aprovação dos cotistas dos quatro fundos envolvidos. Abbud destaca que o principal desafio é obter o quórum necessário nas assembleias, já que é preciso alcançar a aprovação de 25% dos cotistas de cada veículo. “Por mais que seja muito bom para os cotistas, não é simples. Você tem que ter aprovação de 25% em assembleia de todos os fundos”, disse.
A proposta prevê a incorporação das carteiras do RBRR11, VCJR11 e RPRI11 ao PCIP11, que passariam a concentrar cerca de R$ 4,5 bilhões em patrimônio líquido. Para Abbud, a operação também reduz a concentração de risco da carteira ao reunir um número maior de operações em um único fundo.
Atualmente, o PCIP11 possui 88 operações, com a maior exposição individual equivalente a 5,5% do patrimônio líquido. Com a consolidação, a carteira passaria a ter 239 operações e a maior exposição cairia para 2,9%. “Sobre todas as métricas de risco de crédito, essa pulverização acaba sendo muito benéfica para o cotista”, diz Abbud.
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Consolidação mira ampliar liquidez e diluir risco da carteira
Além da diversificação, o Patria espera um salto na liquidez do fundo. O volume médio diário negociado do PCIP11, atualmente estimado em cerca de R$ 3,4 milhões, poderia chegar próximo de R$ 9 milhões após a consolidação.
“Você dá uma arejada na base, você tem mais liquidez, diluição de risco, exposição de crédito. Acaba sendo muito interessante para o cotista essa consolidação”, disse o executivo.
A redução da concentração também aparece na chamada watchlist, que reúne operações que demandam acompanhamento mais próximo da gestão. No PCIP11 atual, esses ativos representam 6,5% do patrimônio líquido. Na carteira consolidada, a fatia cairia para 5,7%.
No entanto, alguns dos fundos que serão consolidados apresentam uma parcela maior ou menor da carteira em watchlist, o que poderia gerar uma percepção diferente entre os cotistas. Abbud, porém, afirma que esse indicador, isoladamente, não deve ser usado para medir quem ganha ou perde com a operação.
“O percentual de watchlist não quer dizer muita coisa. Eu olharia muito mais o percentual de concentração em uma única operação, que é dilutivo para todos eles, porque isso significa qual é a sua maior exposição consolidada”, afirmou.
Ele citou como exemplo o RBRR11, que atualmente negocia com uma taxa de aquisição próxima de IPCA + 7,9%, enquanto o novo fundo consolidado teria uma taxa de aquisição de aproximadamente IPCA + 10,2%. A lógica, portanto, é que eventuais diferenças em uma métrica específica sejam compensadas por ganhos na estrutura como um todo.
Varejo representa 15,7% da carteira, mas Abbud vê proteção no valor dos imóveis
O varejo será o segundo maior setor da carteira do novo fundo consolidado, com participação de aproximadamente 15,7% do patrimônio líquido.
Diante das recentes dificuldades enfrentadas por empresas do segmento, a exposição levanta questionamentos sobre o risco de crédito dos CRIs ligados a varejistas.
Para Abbud, é preciso diferenciar o risco de crédito da empresa do valor do imóvel que serve de lastro para a operação. Segundo ele, em muitos casos, o ponto comercial tem valor suficiente para incentivar o próprio varejista a manter os pagamentos mesmo em momentos de dificuldade financeira.
“Muitas vezes, por mais que a empresa fale ‘olha, eu estou com dificuldade financeira’, ela não deixa de pagar o aluguel porque vê um valor no ponto comercial. Isso a gente vê principalmente na nossa tese de HGRU (Patria Renda Urbana) também. Muitas vezes, supermercados nossos fecharam as operações, mas não pararam de pagar porque viam um valor comercial no ponto”, afirma Abbud.
Novo fundo consolidador vai ter maior rentabilidade potencial, diz Abbud
Abbud também comenta que a consolidação pode elevar a rentabilidade potencial da carteira. O novo fundo teria uma taxa de aquisição estimada em IPCA + 10,2%, ante níveis inferiores observados atualmente em alguns dos veículos que serão incorporados.
A intenção da gestora é concluir as assembleias dentro do prazo de 30 dias. Caso as aprovações sejam obtidas, o processo de consolidação poderá começar na sequência. O executivo afirmou que o objetivo é chegar a uma decisão até 25 de setembro.
“O grande desafio para a gente é a aprovação. Qual que é o meu target aqui? É aprovar tudo isso nos 30 dias de assembleia, então estamos falando aí final de setembro. Estamos falando aí 25 de setembro. Depois disso, a gente começa outro processo de consolidação, se a gente tiver aprovação nesses 30 dias de assembleia”, conclui Abbud.
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