Com demanda por imóveis forte e disponibilidade imediata de recursos para financiamento, a preocupação do setor de crédito imobiliário passou a ser a transição para um novo modelo de funding que começará a ganhar relevância a partir de 2027, em um momento de juros de mercado mais elevados do que os observados quando as regras foram desenhadas e previsões pouco otimistas de cortes.
Dados divulgados nesta terça-feira (28) pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que as concessões de crédito imobiliário somaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23% em relação aos R$ 147,1 bilhões registrados no mesmo período do ano passado. Ao todo, cerca de 850 mil imóveis foram financiados entre janeiro e junho.
O resultado ficou acima das expectativas da própria entidade, que está revisando suas projeções para 2026 e deve anunciar novos números na próxima semana.
Contudo, para além dos resultados, a associação falou sobre desafios que poderão surgir na próxima etapa da expansão do crédito habitacional. “A poupança permanece central para o financiamento imobiliário, mas vem sendo cada vez mais complementada por instrumentos de captação a mercado”, afirmou o presidente da Abecip, Michel Cury.
Leia mais: Linha 6-Laranha vai deixar Perdizes, Pompeia e Água Branca mais caros? Entenda
Crédito cresce, mas funding passa por transformação
Como já é amplamente discutido, parte da transformação do financiamento do setor imobiliário está relacionada ao esvaziamento da sua principal fonte de recursos na história: a poupança – cujos recursos são parcialmente direcionados pelos bancos para operações habitacionais. A poupança acumulou perdas líquidas de R$ 273 bilhões nos últimos cinco anos e registrou saques líquidos de R$ 31 bilhões apenas no primeiro semestre de 2026.
Ao mesmo tempo, a carteira de crédito imobiliário continuou crescendo. Segundo a Abecip, a carteira imobiliária vinculada ao sistema alcançou R$ 601 bilhões e já equivale a 121% dos recursos da poupança destinados ao financiamento habitacional, ante 78% em 2020.
Na prática, isso significa que o mercado vem dependendo cada vez mais de recursos captados junto a investidores por meio de instrumentos como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
“Esse indicador não representa falta de recursos. Ele mostra que a carteira cresceu mais do que a parcela tradicionalmente direcionada pela poupança”, disse Cury durante a coletiva.
O que é o novo modelo de funding que começa a valer em 2027?
A mudança foi desenhada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e pelo Banco Central justamente para preparar o financiamento imobiliário para um cenário em que a poupança deixa de ser suficiente para sustentar sozinha o crescimento do setor.
A lógica do novo modelo é reservar os recursos mais baratos provenientes da poupança para os financiamentos enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), atualmente destinado a imóveis de até R$ 2,25 milhões. Já as operações acima desse limite tendem a depender cada vez mais de funding captado diretamente no mercado.
Durante a sessão de perguntas, Cury afirmou que essa transição já está sendo acompanhada de perto pela entidade.
“O que a gente tem feito é acompanhar essa transição para o novo modelo de funding que passa a valer em 2027”, disse. Segundo ele, os imóveis enquadrados no SFH continuarão contando com suporte dos recursos direcionados da poupança, enquanto operações de valor mais elevado precisarão buscar financiamento em instrumentos de mercado.
A mudança é considerada estratégica para garantir novas fontes de recursos para o crédito imobiliário e reduzir a dependência de um instrumento que vem apresentando saída líquida de recursos nos últimos anos.
Por que os juros de mercado entraram no radar?
Se a necessidade de novas fontes de funding já era conhecida pelo setor, o que mudou foi a expectativa em relação ao ambiente de juros.
Ao longo da coletiva, Cury fez questão de destacar que a Selic, embora relevante, não é a principal referência para o financiamento imobiliário. Como se trata de operações de longo prazo, os bancos observam principalmente as curvas de juros de médio e longo prazo usadas para captar recursos no mercado.
Entre janeiro e julho, as taxas prefixadas de um, quatro e dez anos avançaram de patamares próximos de 12,9%, 13% e 13,5% respectivamente, para cerca de 14,1%, 14,6% e 14,7%. A elevação, segundo explicou Cury, encarece o custo marginal do funding imobiliário e se torna especialmente relevante em um momento de transição para um modelo mais dependente de recursos captados no mercado, ou seja, esse movimento aumenta o custo marginal de captação das instituições financeiras e pode pressionar as condições futuras do crédito imobiliário.
“Não existe uma transmissão automática e imediata da curva de juros para as taxas do consumidor. O que a gente observa é uma elevação do custo marginal”, afirmou Cury.
Apesar disso, a entidade afirma não identificar uma restrição atual ao crédito. Os financiamentos para aquisição de imóveis com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) cresceram 12% no primeiro semestre, enquanto as concessões totais avançaram 23%.
“A gente não vê uma redução da disponibilidade de crédito”, afirmou o executivo ao ser questionado sobre os impactos dos juros e o aumento dos estoques imobiliários.
O desafio do teto de 12%
Foi justamente ao discutir o novo modelo que surgiu um dos principais alertas da coletiva. Questionado sobre a compatibilidade entre o novo sistema e o atual cenário de mercado, Cury reconheceu que o teto de juros de 12% previsto no desenho do modelo passou a ser uma preocupação para o setor.
“Esse é o principal tema de monitoramento no segundo semestre. A gente está vendo uma curva pré que vai além do teto”, afirmou.
À medida que o setor passa a depender mais de funding captado no mercado, o custo desses recursos torna-se cada vez mais relevante. Caso as captações ocorram a taxas elevadas por um período prolongado, o equilíbrio econômico das operações pode se tornar mais desafiador.
Segundo Cury, a Abecip mantém diálogo com o Banco Central e o Ministério da Fazenda para acompanhar os efeitos da transição e discutir eventuais ajustes necessários. “Estamos construindo um novo modelo de funding com a intenção de que seja perene”, afirmou.
Crescimento continua, mas setor adota cautela
Apesar dos números fortes do primeiro semestre, a Abecip evita um discurso excessivamente otimista. Segundo Cury, o setor continua sustentado por fundamentos como crescimento da renda, mercado de trabalho resiliente e expansão das linhas apoiadas pelo FGTS. Ao mesmo tempo, a elevação dos juros de longo prazo e a implementação do novo modelo de funding exigem acompanhamento constante.
“Temos que ter muita cautela aqui e acompanhar de perto o que deve acontecer ao longo do segundo semestre”, afirmou.
The post Novo funding imobiliário será colocado à prova na era dos juros de quase 15% appeared first on InfoMoney.