O Tesouro IPCA+ 2032 alcançou uma taxa histórica de 8,51% acima da inflação na última quinta-feira (18) estimulado pelo aumento da chamada curva de juros. O movimento também pressiona as cotas os fundos imobiliários, abrindo oportunidades para quem busca renda com os dividendos dos FIIs. Diante do cenário, qual escolher?
A visão predominante entre os especialistas é que não existe necessidade de escolher entre Tesouro IPCA+ e FIIs. Pelo contrário. As duas classes podem atuar de forma complementar dentro da carteira.
“Para quem está construindo patrimônio, ter os dois é mais inteligente do que escolher um só”, diz Izabele Correia, analista de fundos imobiliários da Nord Investimentos. “A diversificação do portfólio é o almoço grátis que temos nos investimentos.”
Para ela, o Tesouro IPCA+ exerce hoje um papel importante de proteção patrimonial. Com taxas superiores a 8% acima da inflação, o investidor consegue travar um retorno real considerado excepcional em perspectiva histórica.
“Quem travar esse retorno até o vencimento captura uma remuneração difícil de replicar no futuro”, afirma a analista da Nord.
“Quem investe majoritariamente em fundos imobiliários não precisa abrir mão das oportunidades da renda fixa. Com o Tesouro IPCA+ pagando taxas historicamente elevadas, faz sentido reservar uma parcela estratégica da carteira para esses títulos. Uma alocação entre 70% e 80% em FIIs, voltada para geração de renda, e de 20% a 30% em renda fixa de qualidade permite capturar o melhor dos dois mundos: o fluxo mensal dos fundos imobiliários e os retornos reais atrativos oferecidos pelos títulos públicos atualmente”, diz Leonardo Verissimo, analista de fundos imobiliários da Eleven Financial.
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Dividendos isentos e descontos nas cotas sustentam interesse pelos FIIs
Segundo Correia, o perfil tradicional do investidor de fundos imobiliários continua bastante ligado à construção de renda passiva. “Na prática, o dividendo mensal é um dos principais pontos de entrada para o produto”, afirma.
A mesma leitura é compartilhada por Igor Ribeiro, sócio e head de renda variável da Nippur. Para ele, a retomada do fluxo para os FIIs está relacionada à antecipação de um cenário de juros menores no futuro.
“Mesmo com a renda fixa atrativa, o mercado passou a antecipar o corte na taxa de juros e os investidores realocaram parte do capital em ativos que historicamente entregam bom retorno nesse cenário”, explica Riberio.
“Com o juro nominal mais baixo, o dividendo isento fica cada vez mais atrativo, e o valor patrimonial dos fundos tende a ser beneficiado”, acrescenta o analista.
Verissimo, da Eleven Financial, comenta que boa parte dos investidores enxerga o atual momento como uma oportunidade de comprar ativos descontados. “Com juros altos, vários fundos negociam abaixo do valor patrimonial e oferecem dividend yields elevados, atraindo quem pensa no longo prazo.”
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Erros comuns para análise dos FIIs
Ao mesmo tempo, os especialistas alertam para erros comuns na análise dos fundos imobiliários. “Não olhar apenas dividend yield”, recomenda Verissimo. Já Igor Ribeiro reforça que “um dividend yield muito acima da média nem sempre é oportunidade; muitas vezes é sinal de risco na carteira”.
Entre os pontos que merecem atenção estão qualidade dos imóveis, vacância, inadimplência, endividamento, concentração de inquilinos e, no caso dos fundos de papel, a qualidade dos CRIs e das garantias envolvidas.
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