A mudança nas regras de operação do Aeroporto Campo de Marte, na zona norte da capital paulista, tornou-se um dos temas mais sensíveis do urbanismo paulistano em 2026 — e o setor mais exposto a essa restrição não é o mercado privado, mas o próprio poder público. O caso mais emblemático é o novo Centro Administrativo do Estado de São Paulo, previsto para o bairro de Campos Elíseos, mas o alcance da norma sugere que outros equipamentos e imóveis públicos na região central e em bairros próximos ao aeródromo também podem ser afetados.
Da pista ao papel: o que mudou
Durante décadas, o Campo de Marte operou sob regras de voo visual (VFR), com limitações de pouso e decolagem em condições climáticas desfavoráveis. A concessão do aeroporto à iniciativa privada, formalizada ainda no governo Bolsonaro e hoje sob a PAX Aeroportos (ligada à XP Asset), exigiu a modernização do terminal para viabilizar a operação por instrumentos (IFR). Essa transição técnica trouxe consigo uma consequência urbanística inesperada: o rebaixamento dos limites de altura para obstáculos capazes de interferir na segurança de pousos e decolagens. Na prática, o raio de maior restrição cresceu de 2,5 km para 3,5 km ao redor da pista, com um teto de cerca de 767,5 metros acima do nível do mar nessa área central. Um perímetro ainda mais amplo, de até 20 km — que alcança até outros municípios da região metropolitana —, também passou a exigir autorização do Decea (Departamento de Controle do Espaço Aéreo) para novas construções que ultrapassem determinada altura.
O Centro Administrativo como caso-piloto de um problema maior
O novo Centro Administrativo do Estado, âncora do projeto de requalificação da região central, previa torres de cerca de 20 pavimentos — por volta de 60 metros de altura — na área do parque Princesa Isabel. Embora fique a cerca de 3 km da pista e fora do eixo direto de aproximação dos aviões, o empreendimento está dentro do novo raio de 3,5 km de restrição mais rigorosa. Caso a altura projetada ultrapasse o limite, o governo estadual pode perder até metade da área construída planejada — um prejuízo direto ao patrimônio público, já que se trata de obra financiada e ocupada pelo próprio Estado, sem a flexibilidade de reposicionamento ou revenda que um empreendedor privado teria diante do mesmo entrave.
O governo estadual negocia com o Comando Aéreo Regional (IV Comar) uma saída, apostando em exceções aplicáveis a obras públicas ou no chamado “efeito sombra” — quando prédios já existentes na vizinhança, igualmente altos, tornam determinadas construções menos sensíveis do ponto de vista da segurança aeronáutica. É significativo que o próprio setor de aviação reconheça a necessidade de tratamento diferenciado para empreendimentos públicos, num indício de que o Estado corre o risco de arcar com custos de adequação, redesenho de projeto ou perda de área construída que o setor privado, em tese, poderia evitar simplesmente migrando o investimento para outro terreno.
Um custo que recai sobre o orçamento público
Diferentemente do mercado imobiliário privado, que pode redirecionar capital para outras regiões da cidade menos afetadas pela restrição — como os extremos leste e sul, apontados por representantes do setor —, o poder público não tem essa margem de manobra quando o objetivo é justamente ocupar e revitalizar a região central. Um projeto público redesenhado para caber nas novas faixas de proteção aeronáutica significa, na prática, obra mais cara, prazos mais longos e menor eficiência do dinheiro do contribuinte: menos metros quadrados de sede administrativa pelo mesmo investimento, ou investimento adicional para preservar o programa original.
Esse é o ângulo menos discutido do debate: enquanto a imprensa e o setor imobiliário privado calculam perdas potenciais de arrecadação de outorga onerosa para o Fundurb, o fundo municipal de desenvolvimento urbano, o impacto sobre imóveis públicos tende a se traduzir em despesa extra direta para os cofres estaduais e municipais — via redesenho de projetos, contratação de estudos técnicos aeronáuticos adicionais e possíveis atrasos em obras estruturantes de interesse coletivo, como o próprio Centro Administrativo.
O caso do Campo de Marte é emblemático, mas está longe de ser isolado: em diferentes cidades do país, a gestão de imóveis públicos esbarra em entraves regulatórios, técnicos e orçamentários que raramente entram no radar do debate urbano, e que acabam se traduzindo em custos silenciosos para os cofres públicos. É justamente esse tipo de impasse que o CIMI Imóveis Públicos coloca em discussão, nos dias 27 e 28 de agosto, no Rio de Janeiro. O fórum, parte do Congresso Internacional do Mercado Imobiliário (cimi360.com.br), é o único espaço dedicado à destinação, ao uso e à valorização do patrimônio público imobiliário no Brasil.
* Heitor Kuser é presidente do INDIP (Instituto Nacional de Desenvolvimento de Imóveis Públicos) e membro do Conselho Superior da Construção Civil da Fiesp (Federação das Indústrias do Estado de São Paulo). É idealizador e CEO do CIMI360.