O Supremo Tribunal Federal julga se contratos de crédito que têm imóveis como garantia podem ser registrados por documento particular, sem necessidade de escritura pública. A decisão pode mudar a forma como essas operações são formalizadas no país.
A lei atual autoriza esse procedimento em operações vinculadas ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e ao SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), que reúnem as principais modalidades de financiamento imobiliário do país. A discussão é se a regra também vale para contratos firmados fora desses sistemas.
O caso está na 2ª Turma do STF, em mandado de segurança relatado pelo ministro Gilmar Mendes. O Podemos é o autor da ação. O partido não participa de um contrato imobiliário específico, mas questiona no Supremo a decisão da Corregedoria Nacional de Justiça que suspendeu regras do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) sobre a exigência de escritura pública. Leia íntegra (PDF — 1,5 MB).
Na prática, o Podemos tenta restabelecer a leitura mais restrita do CNJ: fora do SFH e do SFI, contratos de imóveis deveriam passar por escritura pública.
AlCANCE DA LEI
A discussão é sobre quem pode usar contrato particular no lugar de escritura pública em operações com imóvel em garantia.
A Lei 9.514 de 1997 permite o uso de contrato particular em operações em que o imóvel fica como garantia do pagamento. O STF analisa se essa regra vale só para financiamentos do SFH e do SFI ou também para negócios feitos fora desses sistemas.
No julgamento, no plenário virtual, Gilmar Mendes votou na 6ª feira (19.jun) para manter suspensos os provimentos do CNJ que restringiam o uso de documentos particulares.
Para o ministro, a lei de 1997 não limita essa possibilidade a bancos, instituições financeiras ou contratos enquadrados nesses sistemas. O ministro entendeu que a lei autoriza o uso de instrumento particular com efeitos de escritura pública de forma mais ampla. Dias Toffoli acompanhou o relator. Leia a íntegra (PDF — 480 kB).
FRAUDES
Para a professora de direito econômico da Faculdade de Direito da USP, Viviane Alves de Morais, a discussão não deve ser tratada só como um embate entre burocracia e eficiência. Segundo ela, a escritura pública funciona como uma camada de controle sobre a identidade das partes, a regularidade dos documentos e a manifestação de vontade de quem está vendendo ou dando o imóvel em garantia.
“O problema de você dispensar escritura pública é que você não tem mais a verificação da documentação tal qual exigida por um tabelião que tem fé pública”, disse em entrevista ao Poder360.
A professora afirma que a dispensa já existe em operações enquadradas no SFH e no SFI. A diferença, segundo ela, é que essas operações passam por instituições financeiras reguladas, com sistemas próprios de verificação e fiscalização pelo Banco Central.
A ampliação discutida no STF alcançaria contratos fora desses sistemas. Isso poderia envolver fundos, certificados, operações privadas de crédito e estruturas de financiamento imobiliário que usam imóveis como garantia.
“Você tem, sim, o risco de que essas fraudes ocorram com maior facilidade, porque você faz um instrumento particular com as assinaturas sem mesmo reconhecimento de firma”, afirmou Viviane.
A professora diz que a digitalização dos contratos não é o problema. O risco, segundo ela, está na redução das exigências para comprovar a validade da operação. “O que a gente precisa ter efetivamente é segurança jurídica das operações, transferência de patrimônio”, declarou.
CASOS EM RIBEIRÃO PRETO
Documentos obtidos pelo Poder360 mostram casos recentes em Ribeirão Preto, no interior de São Paulo, em que proprietários afirmam ter sido vítimas de fraudes envolvendo imóveis, contratos particulares e registros em cartório.
Em um dos casos, a advogada Gislaine Aparecida Ribeiro Miguel registrou boletim de ocorrência depois de receber uma ligação do cartório perguntando se havia vendido um imóvel de sua propriedade. Ela afirmou à Polícia Civil que não havia feito a venda e que desconhecia o comprador. Segundo o boletim, o imóvel foi usado como garantia em financiamento de R$ 1.416.000,00 aprovado por um banco. Leia a íntegra (PDF — 200 kB).
A advogada afirmou que ficou “em desespero” ao descobrir a venda do imóvel. Segundo ela, em um dia “dormiu com o bem registrado em seu nome e, no outro, soube que não tinha mais nada”, porque o imóvel havia sido vendido.
Ainda segundo o boletim de ocorrência, não havia reconhecimento de firma das assinaturas dos vendedores, que afirmaram não saber da venda. Mesmo assim, o cartório registrou a escritura em 29 de abril de 2026.
Na decisão, o juiz afirmou que havia indícios de ausência total de consentimento dos legítimos proprietários, com falsidade material das assinaturas, determinando o bloqueio da matrícula para impedir novos registros.
Em outro caso, uma certidão do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto indica que um documento particular foi usado para registrar a venda de outro imóvel e colocá-lo como garantia de uma dívida. O registro foi feito em março de 2026.
Os casos não são objeto direto do processo em julgamento no STF, mas são usados por críticos da dispensa ampla de escritura pública como exemplo de como documentos particulares podem ser explorados em fraudes imobiliárias. Leia a íntegra (PDF — 3MB).
O 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto foi procurado pelo Poder360 para comentar os registros citados nos documentos e informar quais procedimentos adota para verificar instrumentos particulares apresentados a registro. Não houve resposta até a publicação desta reportagem.
ESCRITURA E CUSTO
Defensores da ampliação dizem que a escritura pública encarece operações e pode travar o mercado imobiliário. Esse argumento aparece no voto de Gilmar Mendes. Para o ministro, permitir contratos com imóvel em garantia por documento particular dá mais segurança ao credor, pode baratear o crédito e facilitar negócios.
A professora da USP reconhece que o custo dos cartórios pode ser discutido. Mas afirma que a escritura não é hoje o entrave burocrático que costumava ser. Segundo ela, já existem mecanismos digitais para lavrar atos, assinar documentos e concluir procedimentos extrajudiciais com mais rapidez.
“O ponto não é ser contra a digitalização. O ponto é ter cuidado com a redução das exigências para comprovar as operações”, disse Viviane.