O mercado de crédito imobiliário enfrenta um cenário mais restritivo em 2026, diante do patamar elevado dos juros e da dificuldade de alguns projetos em suportar o custo de financiamento. Segundo Lucas Araújo, da AF Invest, o volume de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos neste ano ficou próximo de R$ 27 bilhões, ante R$ 46 bilhões em 2025.
A redução das emissões é um sinal de desaceleração do mercado, na avaliação do gestor. Com o custo de capital mais alto, parte dos projetos deixa de apresentar viabilidade financeira para captar recursos por meio do mercado de capitais.
O movimento também está alinhado ao objetivo da política monetária de conter a atividade econômica e reduzir as pressões inflacionárias.
Apesar do quadro mais desafiador, Araújo destaca que alguns segmentos conseguem absorver melhor o custo do financiamento. É o caso dos galpões logísticos, beneficiados pela menor vacância e pelo aumento da demanda por esses ativos. Segundo ele, o preço do aluguel por metro quadrado, que anteriormente girava em torno de R$ 20, chegou a R$ 36 ou R$ 37, uma alta próxima de 80%.
Essa valorização dos aluguéis ajuda a sustentar a viabilidade de novos empreendimentos, permitindo que incorporadores e desenvolvedores assumam operações de crédito com taxas mais elevadas, inclusive em patamares de IPCA mais 9% ou 9,5%. O gestor também aponta os shopping centers como ativos resilientes, diante da redução da vacância ao longo do tempo.
Na visão da AF Invest, o mercado de crédito tende a se ajustar às condições da economia real, direcionando recursos para setores que continuam apresentando demanda e capacidade de pagamento.
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AFHI mantém carteira concentrada em IPCA, mas pode mudar exposição ao CDI
No fundo imobiliário AFHI11 (AF Invest CRI), a carteira de crédito está atualmente distribuída em aproximadamente 70% de operações atreladas ao IPCA e quase 30% vinculadas ao CDI, além de uma pequena parcela prefixada.
A composição, no entanto, não é uma meta fixa: ao longo de sua trajetória, o fundo já chegou a ter 100% da carteira indexada à inflação e, em outro momento, dividiu a exposição igualmente entre IPCA e CDI.
Para os próximos seis meses, Araújo espera que a proporção atual seja mantida, embora a participação do CDI possa diminuir naturalmente. Isso ocorre porque parte das operações indexadas ao indicador conta com mecanismos de cash sweep, pelos quais o excedente de arrecadação é utilizado para amortizar antecipadamente a dívida.
Com isso, o fundo reduz a exposição a operações de prazo mais longo e libera recursos para novos investimentos.
O gestor também avalia que o custo elevado dos juros já pressiona a capacidade de pagamento de diferentes projetos. “Análise de crédito precisa considerar não apenas a taxa oferecida ao investidor, mas também se a contraparte consegue sustentar o compromisso financeiro ao longo do tempo”, diz.
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Como funciona a classificação de risco da carteira?
Sobre a classificação de risco da carteira, Araújo explica que o AFHI adota uma metodologia conservadora: todas as operações que não se enquadram como high grade são classificadas como high yield.
Isso não significa necessariamente que toda operação high yield apresente risco superior a um crédito high grade. Segundo ele, uma empresa regional pode, por exemplo, oferecer garantias robustas e um LTV de 40%, mas ser enquadrada como high yield por não ter a mesma transparência e divulgação de informações de uma companhia de maior porte.
Por fim, o gestor afirma que o AFHI não possui atualmente operações de project finance que exijam aportes adicionais do fundo para a conclusão de obras.
Embora existam créditos relacionados a projetos imobiliários em diferentes estágios, ele explica que essas operações contam com garantias e estruturas próprias, sem depender de novos desembolsos do fundo para financiar a continuidade dos empreendimentos.
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