Os fundos imobiliários apresentam atualmente a mais longa janela de descontos da história, aponta estudo da Rico, que analisou 14 anos do IFIX, principal índice dos FIIs na B3. De acordo com o levantamento, o indicador negocia abaixo do valor patrimonial há 1.340 pregões consecutivos, ou seja, o período mais longo de desconto ininterrupto.
Um fundo imobiliário carrega ativos que possuem valor apurado e divulgado periodicamente. Todo fundo informa à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) quanto valem os bens que possui, e essa informação recebe o nome de valor patrimonial.
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Nos fundos de “tijolo”, esse valor vem de laudos de avaliação elaborados por empresas especializadas, que projetam a receita dos contratos de locação e aplicam uma taxa de desconto sobre ela. Nos fundos de “papel”, resulta da marcação a mercado dos títulos de crédito imobiliário que o fundo carrega em carteira.
A relação entre o preço da cota negociada em Bolsa e o valor patrimonial por cota é expressa pelo indicador conhecido como P/VPA. Por exemplo, quando o valor patrimonial por cota é de R$ 100 e a cota é negociada a R$ 83, o P/VPA é de 0,83. O investidor paga, portanto, R$ 83 por uma participação cujo valor patrimonial informado é de R$ 100.
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“No último dia 26, o IFIX fechou em 3.764 pontos, enquanto o IFIX valor patrimonial estava em 4.587 pontos”, contextualiza o estudo da Rico. “A distância entre os dois representa um desconto de 17,9%, o que equivale a um P/VPA de 0,821 para o índice como um todo”, complementa o texto.
Para dimensionar o desconto atual, o relatório o comparou com o observado em uma série de 3.503 pregões desde 2012. Em apenas 16% das sessões, o índice esteve mais barato — ou seja, em 84% do período, apresentou um desconto menor.
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O prolongamento do cenário de juros elevados, destaca o relatório da Rico, ajuda a contextualizar a persistência do desconto atual.
“Ao longo do intervalo, a série patrimonial agregada seguiu crescendo, mas esse comportamento não demonstra, por si só, que todos os fundos mantiveram a qualidade dos ativos e a capacidade de geração de renda”, aponta o texto. “A duração do desconto também mostra que não há prazo assegurado para uma volta à paridade: parte da distância pode refletir riscos específicos ou avaliações patrimoniais que ainda serão revistas”, complementa.
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