A redução da Selic de 14% para 13,75% ao ano pelo Banco Central nesta quarta-feira (16) abre mais uma fresta para a melhora das condições do crédito imobiliário. O efeito, porém, não deve aparecer imediatamente nem na mesma proporção nas taxas oferecidas pelos bancos. Para quem já tem financiamento, a prestação também não cai automaticamente, mas abre espaço para se pensar em renegociação ou até na portabilidade da dívida, conforme especialistas ouvidos pelo InfoMoney.
A decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de reduzir a taxa básica em 0,25 ponto percentual já era amplamente esperada pelo mercado, dando sequência às reduções. Porém, a Selic permanece em patamar elevado e há dúvidas sobre os próximos passos do Banco Central.
Para o mercado imobiliário, porém, mais importante do que um corte isolado é a consolidação de um ambiente de juros menores. Isso porque financiamentos de imóveis podem atravessar duas ou três décadas e suas taxas não acompanham mecanicamente cada movimento da Selic. Entram nessa conta o custo de captação dos bancos, as taxas de longo prazo, as expectativas de inflação, o risco da operação e o perfil do cliente.
“Claro que o mercado volta a aquecer, porque juros menores atraem o interesse do comprador, que precisa do financiamento”, disse Charles Kan, especialista em mercado imobiliário e CEO da Construtora CK.
Mais importante, no entanto, é que a queda da Selic sinaliza uma mudança no ambiente de crédito, o que pode fazer com que incorporadoras que estavam postergando projetos voltem a revisar seus cronogramas, segundo Ramiro Delgado, especialista em investimentos e CEO do Trade Imobiliário. “O mercado começa a se preparar para um cenário em que o financiamento fica gradualmente mais acessível, o que pode estimular novos lançamentos e aumentar a oferta de imóveis”, acrescenta.
Para Delgado, o segmento tende a ser um dos primeiros a sentir os efeitos de uma melhora nas condições de crédito justamente por concentrar famílias mais dependentes de financiamento para transformar a intenção de compra em aquisição efetiva. “Neste segmento, uma redução, mesmo que pequena, nas taxas de financiamento pode fazer diferença significativa na capacidade de compra das famílias”, afirma.
Reação do mercado
A Selic menor encontra um mercado imobiliário que já vinha apresentando sinais de reação mesmo sob condições monetárias restritivas. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que no primeiro semestre de 2026 o crédito imobiliário cresceu 23% ante igual período do ano anterior, alcançando a marca de R$ 180,9 bilhões. Pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), foram R$ 93,7 bilhões no período.
O comportamento mostra que a demanda não estava congelada à espera da queda dos juros e que, agora, a continuidade do ciclo de cortes pode reduzir gradualmente uma das principais barreiras para a expansão do setor: o custo do dinheiro. Nem mesmo os sinais de perda de força da atividade econômica, como indicado pelo recuo de 0,22% do IBC-Br em julho na comparação mensal com ajuste sazonal, parecem ter tirado a força do mercado imobiliário.
Selic caiu e como fica a prestação?
Para quem já financiou a casa própria, a queda da Selic não quer dizer que a prestação também vai recuar. Isso porque uma redução do juro não altera automaticamente a taxa contratada nem reduz por si só o valor das prestações.
Mas, segundo o analista e sócio da Segundo Minuto, Beny Fard, vale a pena colocar o contrato na mesa sim e revisar tudo. “Mas com pragmatismo e com os pés no chão, porque o crédito imobiliário no Brasil não é financiado pela Selic, e sim pela poupança e pelo FGTS, corrigidos pela Taxa Referencial (TR), e de certa forma isso explica por que um corte da Selic hoje não chega automaticamente à parcela”, disse.
Para Jonata Tribioli, especialista em operações imobiliárias da IBR Capital, o que muda na verdade é o ambiente de crédito. É justamente a mudança desse ambiente que pode interessar ao mutuário. Se os bancos começarem a oferecer financiamentos mais baratos à medida que os juros cedem, quem contratou crédito em condições piores poderá tentar reduzir sua taxa no próprio banco ou transferir a dívida para outra instituição por meio da portabilidade.
Daniel Ricci, head de negócios da Creditas, explica que a transmissão da Selic para o financiamento não é necessariamente proporcional ao corte promovido pelo Banco Central. “A queda dos juros reduz o custo de novas contratações e abre espaço para renegociações. Contudo, o impacto nem sempre é proporcional à Selic, pois depende do funding dos bancos, do prazo e do perfil do cliente”, afirma.
Isso significa que um corte de 0,25 ponto percentual na Selic não representa necessariamente redução equivalente na taxa oferecida pelos bancos para financiar imóveis. Diante desse cenário, a renegociação de contratos deverá observar o famoso “caso a caso”, segundo Felipe Sant’Anna, analista da Axia Investing. “Até porque uma coisa é renegociar um contrato que foi assinado com a Selic em 15%, contra um cenário possível atual de 13,75%”, avalia.
Já vale renegociar?
Para quem contratou crédito imobiliário em um período de juros mais elevados, a recomendação predominante entre os especialistas ouvidos é começar a pesquisar, mas sem partir da premissa de que qualquer redução de taxa torna vantajosa a troca de contrato.
Tribioli sugere atuar em duas frentes: pedir melhores condições ao banco atual e, ao mesmo tempo, realizar simulações em instituições concorrentes. “Eu pediria primeiro uma condição melhor para o próprio banco e, ao mesmo tempo, faria simulações em outras instituições. Muitas vezes, inclusive, uma proposta de outro banco ajuda na negociação com o banco atual”, afirma.
Ricci segue a mesma linha. Para ele, renegociação e portabilidade devem ser avaliadas conjuntamente. “As duas estratégias devem ser avaliadas em conjunto. O cliente pode negociar melhorias com o banco atual e, ao mesmo tempo, buscar propostas no mercado para avaliar a portabilidade”, afirma.
Marcos Mattos, planejador financeiro, resume a estratégia: “o novo corte da Selic não deve ser interpretado como um sinal automático para fazer a portabilidade, mas como um gatilho para pesquisar e renegociar.”
Isso ganha importância diante da incerteza sobre os próximos passos do Copom. Enquanto a mediana do Focus aponta manutenção da Selic em 13,75% até dezembro, a XP, por exemplo, projeta mais dois cortes, levando a taxa a 13,25% no fim do ano.
Tentar adivinhar o ponto mínimo dos juros, portanto, pode não ser a melhor estratégia para um contrato de décadas. “Se surgir uma economia líquida relevante, não espere pelo cenário perfeito. Lá na frente, se as taxas continuarem caindo, poderá voltar a negociar novamente”, afirma Mattos.
CET é mais importante que a taxa da vitrine
A comparação entre contratos, entretanto, exige cuidado, segundo os especialistas. Uma taxa de juros aparentemente menor não significa necessariamente uma dívida mais barata. Um dos principais indicadores a observar é o Custo Efetivo Total (CET), que incorpora não apenas os juros, mas também tarifas e outros encargos relacionados à operação.
“Embora o financiamento imobiliário seja uma das linhas de crédito mais baratas do mercado, existem diferenças relevantes entre os bancos. Olhar para o CET, que inclui tarifas e seguros obrigatórios, garante uma comparação real, onde pequenas variações percentuais geram grande economia no longo prazo”, afirma Ricci.
O Banco Central determina que, no processo de portabilidade, sejam consideradas informações como taxa anual nominal e efetiva, CET, prazo da operação, sistema de amortização e valor das prestações. A transferência pode ser solicitada pelo consumidor à instituição para a qual pretende levar a dívida.
Saldo devedor e prazo restante também são decisivos. Uma pequena redução de taxa aplicada sobre um saldo elevado por mais 20 anos pode gerar economia significativa. A mesma diferença em um contrato perto do fim pode ter impacto bem menor.
Ramiro Delgado recomenda comparar quanto o mutuário ainda desembolsará no contrato atual com o custo total da nova proposta, considerando saldo devedor, taxa, CET, prazo e eventuais despesas envolvidas.
Em outras palavras, parcela menor não significa necessariamente financiamento mais barato. Dependendo das condições da nova operação, uma prestação pode diminuir sem que a economia total seja vantajosa.
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Portabilidade aumenta o poder de negociação
A portabilidade permite transferir o financiamento para outra instituição em busca de melhores condições. Para o consumidor, isso pode transformar a proposta de um concorrente em instrumento de negociação com o próprio banco.
Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos, avalia que mesmo uma redução relativamente pequena pode produzir economia relevante em contratos longos e com saldo devedor elevado. “O mais benéfico agora é acompanhar a queda das taxas, aumentar o poder de negociação e fazer a portabilidade quando a economia no custo total do financiamento justificar a troca”, afirma.
Pelas regras do Banco Central, no caso específico do crédito imobiliário, a transferência envolve também a garantia do imóvel. Se a operação estiver enquadrada no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ela deverá permanecer nessa modalidade na nova instituição.
Daniel Ricci recomenda que o consumidor coloque na comparação as taxas efetivas, saldo devedor, prazo restante e eventuais custos operacionais. Segundo ele, a diferença entre instituições pode ser relevante justamente porque se trata de uma dívida de prazo muito longo.
Renegociar a taxa não é a única maneira de reduzir o custo de um financiamento. Quem atende às regras para utilização do FGTS pode avaliar seu uso para amortizar o saldo devedor. O próprio Banco Central informa que não há impedimento à portabilidade de financiamentos imobiliários concedidos com recursos do FGTS, desde que a operação continue enquadrada no SFH e respeite as normas aplicáveis.
Assim, Ricci recomenda que quem já possui financiamento reveja quatro elementos: taxa contratada, saldo devedor, prazo restante e alternativas de amortização, incluindo o uso do FGTS quando permitido. “Em todos os casos, a decisão deve considerar o custo total da operação e as condições contratuais completas, e não apenas a taxa anunciada nas vitrines”, afirma. Dependendo do sistema de amortização e das condições do contrato, antecipar parte do saldo devedor pode produzir economia significativa de juros ao longo dos anos.
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Esperar juros menores também tem custo
Para quem ainda está pensando em comprar um imóvel, simplesmente adiar a decisão à espera de novas quedas da Selic também envolve riscos. Se o crédito se tornar progressivamente mais acessível, consumidores que estavam fora do mercado podem voltar às compras, aumentando a demanda por imóveis.
“Quando o crédito fica mais acessível, mais compradores conseguem voltar ao mercado e isso também pode aumentar a demanda pelos imóveis”, observa Tribioli. Por isso, segundo ele, a decisão precisa considerar o preço do imóvel, entrada disponível, capacidade de pagamento junto com o custo total do financiamento.
Ricci também recomenda que o comprador não baseie a decisão exclusivamente na expectativa de novas quedas dos juros. “Para quem vai comprar um imóvel, o recomendável é simular cenários em diferentes instituições, avaliar o comprometimento de renda e tomar a decisão sem depender unicamente de expectativas de novas quedas de juros”, afirma.
Do lado das incorporadoras, a perspectiva de um ambiente financeiro menos restritivo também pode influenciar decisões de investimento. Delgado avalia que empresas que vinham adiando projetos podem revisar cronogramas diante da possibilidade de melhora gradual do financiamento. O efeito, contudo, não ocorre da noite para o dia. Depende dos juros menores chegarem efetivamente ao crédito e de haver demanda capaz de sustentar novos lançamentos.
A queda da Selic para 13,75%, portanto, não vira sozinha a chave do mercado imobiliário. Mas para quem pretende comprar, a sequência de cortes pode gradualmente ampliar as alternativas de crédito. Para quem já paga a casa própria, o efeito mais útil talvez antes de qualquer queda na prestação é o de ficar atento, tirar o contrato da gaveta, pedir novas propostas e descobrir se a dívida ainda está sendo remunerada pelas condições de um período em que os juros eram mais altos.
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