“O mercado está começando agora em um novo ciclo de alta para o setor imobiliário”, afirmou o presidente e cofundador da Drake Real Estate Partners, Nicolas Ibanez. O executivo acredita que o momento do mercado imobiliário é único em sua estrutura, uma vez que o segmento atravessa uma transição mais intensa após enfrentar a rápida e expressiva elevação das taxas pelo Federal Reserve, ocorrida principalmente em 2023.
Em entrevista conduzida por Lucas Collazo no podcast Stock Pickers, Ibanez pontua que o encarecimento do crédito interrompeu um longo período de juros baixos e liquidez abundante, afetando empreendimentos em andamento.
Ele ressalta que a dinâmica atual pode ser ruim para alguns investidores, ao se considerar o estágio de seus projetos ou em determinados segmentos dentro do setor imobiliário. “Mas também é incrivelmente positivo para pessoas que estão bem capitalizadas e para fundos que estão começando a alocar capital neste novo ambiente”, explicou.
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Ibanez frisa que o mercado imobiliário dos Estados Unidos movimenta cerca de US$ 20 trilhões, mas ainda é caracterizado por ser fragmentado e pouco sofisticado na operação local, o que transforma essa classe de ativos em um “paraíso dos stock pickers”.
Cenário dos segmentos
O gestor ressalta que o aumento dos juros provocou um reajuste de preços que fez o valor de mercado dos imóveis nos Estados Unidos recuar cerca de 20% no agregado, acumulando agora uma leve recuperação entre 3% e 5%.
“O que estamos vendo hoje é que os fundamentos do setor imobiliário — ou seja, a capacidade do imóvel de gerar fluxo de caixa, a capacidade do imóvel de produzir uma proteção contra a inflação — no geral, foram mantidos”, disse o executivo.
Ibanez pontua que o vetor estrutural mais relevante para os próximos anos está na reindustrialização dos EUA e no processo de repatriação da manufatura. Segundo o executivo, essa movimentação impulsiona diretamente a demanda por galpões logísticos e armazéns alugados para comércio eletrônico, varejo e instalações fabris.
Em contrapartida, ele acredita que o segmento de escritórios enfrenta um cenário de pressão estrutural.
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“Escritórios têm sido, em sua maioria, um setor caindo em desuso para investimentos. Por muitos anos, principalmente quando os americanos entenderam e adotaram os ambientes de trabalho flexíveis, o que foi exacerbado pela Covid-19, e isso [os escritórios] nunca mais voltou totalmente”, analisou.
Já quando se trata de mercado residencial, a alta das taxas de hipoteca agravou fortemente a crise de acessibilidade financeira na compra da casa própria nos EUA.
De acordo com Ibanez, a impossibilidade de financiamento para grande parte da população forçou as famílias a recorrerem ao mercado de locação por prazos mais longos. Esse gargalo no modelo tradicional de habitação impulsiona o interesse por alternativas de menor custo, como as casas pré-fabricadas.
Ele explica que as transformações demográficas e avanços tecnológicos reconfiguram verticais específicas como a moradia estudantil e a habitação voltada à terceira idade. “O setor está entrando em um pico de mudança demográfica que o torna muito atraente”, disse Ibanez.
O segmento sênior vivencia um aumento de demanda projetado para os próximos três a quatro anos, período em que cerca de 4 milhões de norte-americanos vão chegar na faixa dos 80 anos, exigindo infraestrutura residencial dedicada.
Enquanto isso, a moradia universitária se reorganiza para atender aos impactos da Inteligência Artificial (IA) no ensino superior e a mudança na pirâmide populacional impulsiona a busca por ativos de acolhimento, complementa.
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