Os fundos imobiliários de desenvolvimento e de crédito de maior risco atravessam um dos momentos mais desafiadores dos últimos anos. Em comum, a combinação de juros elevados, dificuldade de financiamento e revisões nas projeções de caixa tem provocado cortes de dividendos e fortes quedas nas cotas de alguns FIIs.
Nos últimos dias, fundos como MFII11 (Merito Desenvolvimento Imobiliario), VGHF11 (Valora Hedge Fund), CACR11 (Cartesia Recebiveis), BBIG11 (BB Premium Malls) e LIFE11 (Life Capital) e RPRI11 (RBR Premium Recebiveis) figuraram entre as maiores baixas do mercado, em um movimento que, segundo analistas, reflete tanto problemas específicos dos ativos quanto um ambiente macroeconômico desfavorável para operações mais alavancadas.
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Para Otmar Schneider, analista de fundos imobiliários da Nord, a Selic elevada altera completamente a dinâmica do mercado de crédito, tornando mais difícil a sobrevivência de operações com maior risco.
“Quando a gente tem juros muito elevados, as primeiras operações que dão problema são justamente as de maior risco de crédito. Esse não é o momento para estar muito endividado, porque o custo da dívida está muito alto”, afirma.
Segundo ele, enquanto empresas com melhor perfil conseguem captar recursos pagando taxas próximas de 15% ou 16% ao ano, companhias com maior risco enfrentam custos que podem chegar a 20%, reduzindo significativamente a viabilidade econômica de projetos.
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Desenvolvimento e alavancagem sofrem mais com Selic elevada
Segundo Schneider, os fundos de desenvolvimento estão entre os mais vulneráveis ao atual cenário porque dependem diretamente da venda de imóveis e da obtenção de financiamento pelos compradores.
“Muitas pessoas começaram a comprar imóveis quando a taxa de juros era baixa. Agora, quando precisam contratar o financiamento definitivo, a prestação ficou muito mais cara e já não cabe no orçamento”, explica.
Sem a entrada esperada de recursos, os empreendimentos acabam enfrentando dificuldades de caixa justamente em um momento em que emitir novas dívidas se tornou mais caro.
“O aumento dos juros é péssimo para operações de maior risco. Fundos de desenvolvimento, high yield e estruturas mais alavancadas acabam sofrendo muito mais”, resume.
Por esse motivo, a Nord afirma que atualmente não mantém fundos de desenvolvimento, agro ou operações high yield em sua carteira recomendada. “Nesse momento de mercado é muito melhor estar em fundos sem alavancagem ou em fundos de CRI high grade. Os ativos de maior risco costumam funcionar melhor quando os juros estão baixos e a economia cresce.”
Cortes de dividendos explicam reação do mercado
Para Alexandre Pletes, head de renda variável da Faz Capital, boa parte das quedas recentes foi desencadeada pela redução dos dividendos distribuídos aos cotistas.
O caso mais emblemático foi o MFII11, que revisou para baixo suas projeções de geração de caixa para 2026 e 2027 após adotar premissas mais conservadoras para alguns projetos e enfrentar entraves burocráticos em empreendimentos relevantes.
“O MFII reduziu os dividendos e revisou as projeções de caixa para baixo. Com isso, não tem como segurar o mercado”, diz Pletes. A gestora anunciou dividendos de R$ 0,30 por cota para os meses de julho, agosto e setembro.
Segundo ele, o VGHF11 também sofreu pressão após reduzir os rendimentos mensais, ainda que o corte tenha sido relativamente pequeno. “O investidor de fundo imobiliário busca estabilidade e previsibilidade. Quando essa previsibilidade diminui, muitos acabam reduzindo posição, e a cota sente esse movimento.”
Cada fundo tem um gatilho diferente
De acordo com Pletes, embora o cenário macro explique parte das perdas, cada fundo apresentou um fator específico que acelerou a reação negativa do mercado.
No CACR11, por exemplo, a suspensão dos dividendos iniciada em abril teve papel decisivo.”A principal razão (suspensão) foi preservar caixa para conseguir fazer frente às obrigações do fundo.”
Já o BBIG11 também foi penalizado pela redução dos proventos. “É um mercado muito atrelado ao pagamento de dividendos. Quando os rendimentos diminuem, automaticamente a cota acaba cedendo”, repete Pletes.
No caso do LIFE11, Pletes afirma que a queda não foi motivada por um fato relevante específico divulgado pelo fundo, mas sim pela percepção de risco do mercado em relação aos FIIs de desenvolvimento.
“Aqui foi mais um momento de mercado. O LIFE é um fundo de desenvolvimento e atua em uma região diferente, no Paraná. Não vi nenhum fato relevante ou guidance que justificasse a queda. Foi mais uma estratégia dos cotistas, com receio da região, do tamanho do fundo e da forma como o crédito é estruturado”, explica.
Por sua vez, o RPRI11 informou que não fará a distribuição de rendimentos referentes a julho de 2026 após reconhecer uma provisão para perda de R$ 5,9 milhões, equivalente a R$ 1,70 por cota.
Segundo a gestora, a provisão corresponde a 25% do valor de curva de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) da carteira e foi motivada pela deterioração das condições de um empreendimento residencial na Vila Mariana, em São Paulo. Entre os fatores apontados estão o avanço abaixo do esperado das obras, aumento dos custos de construção e a revisão para baixo dos preços de venda das unidades.
“O ambiente de negócio também não está muito simples.E aí, na minha percepção, foi mais por isso. Esse mercado acaba priorizando carteiras que têm uma previsibilidade melhor de fluxo de caixa”, diz Pletes.
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