A redução da taxa Selic de 14,50% para 14,25% ao ano na última semana ampliou as expectativas de quem pretende comprar um imóvel financiado. Mas, ao contrário do que muitos consumidores imaginam, o corte anunciado pelo Comitê de Política Monetária (Copom) ainda não deve provocar uma redução imediata nas taxas cobradas pelos bancos nos financiamentos imobiliários.
Embora a queda dos juros básicos represente um sinal positivo para a economia, especialistas afirmam que o crédito imobiliário depende de fatores que vão muito além da Selic, como o custo de captação das instituições financeiras, a disponibilidade de recursos da poupança, do FGTS, da Taxa Referencial (TR) e do comportamento dos juros de longo prazo.
Na prática, as taxas dos financiamentos continuam girando entre aproximadamente 10,3% e 11,7% ao ano, acrescidas da TR, dependendo da instituição financeira, do relacionamento do cliente e da modalidade contratada.
“No curto prazo, um corte de 0,25 ponto na Selic muda muito pouco a vida de quem vai financiar um imóvel. O repasse da taxa básica para o custo do crédito imobiliário é lento e sentido ao longo de anos, não de meses”, afirma Luis Veloso, Chief Revenue Officer (CRO) da proptech Morada.ai e especialista certificado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Segundo ele, isso acontece porque os financiamentos imobiliários possuem prazos longos e são sustentados por fontes permanentes de recursos, como poupança, FGTS e mercado de capitais. “O efeito no bolso se dilui por anos. O que muda primeiro é a confiança do comprador”, resume.
Crescimento da confiança
Se a prestação ainda não muda, o comportamento do consumidor já começou a mudar. Dados da Morada.ai mostram que o interesse pelo tema financiamento vem crescendo conforme o Banco Central iniciou o ciclo de cortes da Selic. Nas conversas conduzidas pela inteligência artificial da empresa com potenciais compradores, o tema financiamento aparece em cerca de 10,5% dos atendimentos, enquanto as menções diretas à Selic e aos juros praticamente dobraram ao longo do primeiro semestre.
Para Veloso, isso demonstra que o mercado imobiliário costuma reagir primeiro às expectativas. “Como comprar um imóvel é uma decisão de longo prazo, o efeito psicológico é muito importante. O consumidor passa a acreditar que as condições tendem a melhorar e permanece ativo na jornada de compra, mesmo antes de perceber uma redução efetiva nas parcelas.”
Crédito continua caro
Para além das expectativas, o especialista em investimentos da Hike Capital, Leonardo Andreolli, explica que o financiamento imobiliário responde mesmo ao comportamento dos juros de longo prazo, e não propriamente à Selic do momento. “O financiamento depende da curva de juros, da captação dos bancos, da poupança, da TR, do risco de crédito e da renda das famílias. Por isso, mesmo com a Selic caindo, as taxas imobiliárias não caem automaticamente”, afirma.
Segundo ele, porém, o corte anunciado pelo Copom ajuda em três frentes principais:
- melhora a expectativa para o mercado imobiliário;
- reduz gradualmente o custo de captação das instituições financeiras;
- aumenta a confiança de consumidores e incorporadoras, destravando decisões de compra que estavam sendo adiadas.
“Mesmo assim, o crédito continua caro enquanto os juros permanecem em patamar elevado.”
Para quem já tem contrato não haverá diferença. Isso porque a redução da Selic não altera a situação de quem já possui um contrato de financiamento. Segundo Andreolli, a maioria dos contratos firmados no Brasil utiliza taxa fixa acrescida da TR, o que significa que as prestações não sofrem redução automática após uma decisão do Banco Central.
“O benefício imediato só ocorre em contratos atrelados a taxas variáveis ou, futuramente, por meio da portabilidade para uma instituição que ofereça condições melhores”, afirma.
Vale a pena esperar?
A resposta depende do perfil do comprador, segundo os especialistas. Para quem precisa adquirir o imóvel agora, eles recomendam negociar condições com diferentes bancos, comparar o Custo Efetivo Total (CET) e evitar comprometer uma parcela excessiva da renda familiar.
Já quem pode adiar a compra talvez encontre um ambiente mais favorável caso o Banco Central mantenha o ciclo de redução dos juros ao longo dos próximos meses. A própria sinalização do Copom foi de cautela. Apesar do terceiro corte consecutivo da Selic, o Banco Central evitou antecipar os próximos passos da política monetária, indicando que novas decisões dependerão do comportamento da inflação e do cenário econômico.
Na avaliação dos especialistas, portanto, o principal efeito da queda da Selic neste momento não está na prestação do financiamento, mas na retomada gradual da confiança. Dessa forma, se o ciclo de redução dos juros continuar, o crédito imobiliário tende a ficar mais competitivo. Até lá, o consumidor continuará tendo que pesquisar taxas, negociar condições e comparar o custo efetivo das operações.
Mudança estratégica
Mesmo que o corte da Selic ainda não tenha reduzido de forma significativa o custo do financiamento para o consumidor, alguns bancos já começam a mudar suas estratégias para ampliar participação no mercado imobiliário.
O Bradesco, por exemplo, informou ter ampliado a oferta de crédito imobiliário para pessoas físicas com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). O vice-presidente do Bradesco, José Ramos Rocha Neto, disse nesta quinta-feira durante uma coletiva de imprensa, que a instituição ganhou 3,7 pontos de participação de mercado e vem concedendo, em média, R$ 2 bilhões por mês em financiamentos imobiliários.
Como parte da estratégia, o banco reduziu neste ano sua taxa de tabela de 13% ao ano mais TR para 12% ao ano mais TR. A decisão foi favorecida pela redução do compulsório sobre a poupança promovida pelo Banco Central no fim do ano passado, medida que aumentou a disponibilidade de recursos para financiamento imobiliário.
Além disso, o Bradesco busca acelerar as concessões ainda em 2026 antes das mudanças previstas nas regras de exigibilidade dos recursos da poupança, que entram em vigor no próximo ano. A estratégia também leva em consideração as incertezas sobre o comportamento dos juros e da economia em 2027, cenário que tem levado outras instituições financeiras a ampliar a oferta de crédito enquanto as condições atuais permanecem mais favoráveis.
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Ampliação do mercado
Mas todos os efeitos da redução da Selic não serão tão rápidos. Para Adenauer Rockenmeyer, conselheiro do Corecon-SP, no mercado imobiliário essas reduções tendem a aparecer de forma gradual, à medida que os bancos ajustam suas taxas de financiamento, como o Bradesco fez.
Segundo ele, um corte de apenas 0,25 ponto percentual na taxa efetiva do crédito imobiliário teria potencial para incorporar aproximadamente 215 mil novas famílias ao mercado de compra de imóveis, ampliando a capacidade de acesso ao financiamento.
“O crédito imobiliário reage com defasagem. Normalmente são necessários de quatro a cinco meses para que as mudanças na taxa básica de juros sejam efetivamente incorporadas às condições oferecidas pelos bancos”, explica. Na avaliação do economista, a expectativa de que a Selic encerre o ano próxima de 14% reforça um cenário de flexibilização gradual do crédito, mas o efeito não será imediato nem uniforme.
Rockenmeyer ressalta, porém, que o custo do financiamento não é o único obstáculo para a retomada do mercado imobiliário. “Mesmo com juros menores, muitas famílias ainda encontram dificuldade para reunir o valor da entrada do imóvel ou precisam primeiro reduzir o nível de endividamento. Esses fatores continuam limitando o acesso ao crédito.”
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