A XP Asset Management captou R$ 750 milhões em abril no lançamento do XP Habitat Renda 2, fundo de crédito imobiliário estruturado para distribuir aos cotistas de varejo um rendimento de inflação mais 10% ao ano. Somada a uma cota subordinada carregada por investidores institucionais, a emissão totalizou cerca de R$ 900 milhões — um dos maiores lançamentos do segmento no ano.
O resultado veio num trimestre em que o mercado de fundos imobiliários captou menos, pressionado por juros altos, inflação em alta e volatilidade global. Para a gestora, o cenário adverso abriu janela de alocação: com menos concorrentes comprando, a XP investiu mais de R$ 250 milhões em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) com taxas que, segundo a própria gestão, seriam impensáveis até pouco tempo atrás — como IPCA mais 10% ao ano em galpão logístico de primeira linha próximo à Rodovia Dutra.
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Os dados fazem parte da apresentação trimestral de resultados conduzida pela XP Asset Management, que cobriu cinco fundos da casa: Maxi Renda (MXRF11), XP Crédito Imobiliário (XPCI11), Multirenda (MRFA11), Habitar (HABT11) e XP Habitat Renda (XPHB11).
O pano de fundo do trimestre foi agitado. O conflito entre Estados Unidos e Israel contra o Irã derrubou o mercado: o petróleo subiu mais de 30% em menos de duas semanas e segue acima de US$ 100 o barril. A construção civil sentiu o impacto nos preços de PVC, cimento e diesel. A Selic, que se esperava encerrar o ciclo entre 12% e 12,5%, agora deve parar perto de 14%. E problemas em empresas como Raízen (RAIZ4) e GPA (PCAR3) abriram os prêmios de risco no mercado de crédito privado.
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MXRF11: maior FII da bolsa recompõe reservas
O Maxi Renda (MXRF11), com quase R$ 4,5 bilhões em patrimônio, encerrou o trimestre com caixa de apenas 2% — sinal de que a gestão aproveitou o ambiente para alocar. Além do galpão na Dutra, entraram na carteira CRIs lastreados em laje corporativa na Faria Lima e uma permuta imobiliária no Campo Belo, em São Paulo, com retorno preferencial acima de inflação mais 15%.
O fundo distribuiu na média R$ 0,10 por cota no período. A reserva de correção monetária — consumida nos meses de inflação baixa do segundo semestre de 2024 — voltou a crescer com a aceleração do IPCA em 2025. A gestão sinalizou viés de alta nos rendimentos dos próximos meses. O fundo somou 50 mil novos cotistas no semestre e segue como o maior fundo imobiliário em número de investidores na bolsa, com liquidez diária superior à de muitas empresas listadas.
A carteira conta com mais de 90 CRIs, todos abaixo de 2% do patrimônio — o que reduz o risco de concentração. Dois ativos exigem atenção: um galpão em São José dos Pinhais (PR), em processo avançado de troca de proprietário, e o CRI Arquiplan, cujo devedor pediu recuperação judicial. Neste último, a gestão finalizou as obras com recursos próprios, consolidou juridicamente as unidades — protegidas por patrimônio de afetação — e caminha para leilão, com perspectiva de retorno do principal aos cotistas.
XPCI11 e MRFA11: perfis distintos, mesma cautela
O XP Crédito Imobiliário (XPCI11), com R$ 800 milhões em patrimônio, opera com perfil mais conservador: mais de 90% da carteira é composta por CRIs de grandes empresas com balanços sólidos. No trimestre, a gestão zerou as posições em dois outros fundos imobiliários e alocou R$ 10 milhões em novo CRI na Faria Lima. A distribuição recuou no segundo semestre de 2024 com a inflação baixa, mas já subiu para R$ 0,90 por cota em abril, com viés de alta.
O Multirenda (MRFA11), menor da linha com R$ 124 milhões, funciona fora da bolsa e mira investidores que buscariam produtos isentos de renda fixa, como LCIs e CRIs individuais. Toda a carteira é atrelada ao CDI — sem a volatilidade dos papéis indexados à inflação — e o rendimento tem se mantido em patamar considerado competitivo pela gestão.
Franquia Habitat: retornos acima da média, com desafios
A franquia Habitat, adquirida pela XP Asset Management em 2022, concentra os fundos com CRIs mais estruturados: operações de loteamentos, incorporações e multipropriedades pelo interior do Brasil, com taxas acima de inflação mais 10% ao ano. O Habitar (HABT11) e o XP Habitat Renda (XPHB11) compõem essa linha.
O lado mais desafiador também fica aqui. O grupo TMI, no Mato Grosso, entrou em dificuldades financeiras no meio de duas obras — os empreendimentos Infinite e Alta Vista. A gestão assumiu os CRIs, contratou assessoria jurídica e trabalha para concluir as construções e negociar com os compradores das unidades. Situação parecida ocorre nos projetos Oxambarra (SE) e Capivari (PR), onde incorporadores enfrentaram problemas e a gestão atua para ordenar a entrega e recuperar o capital. Em todos os casos, o valor dos imóveis oferece cobertura suficiente para honrar as obrigações, segundo a gestora.
No lado positivo, um CRI que estava em negociação voltou a remunerar os cotistas após acordo com o devedor. A gestão deve publicar nas próximas semanas um relatório detalhado com a situação de cada operação da carteira Habitat.
O XP Habitat Renda (XPHB11), com R$ 600 milhões em patrimônio total, tem 17 operações ativas e nenhum caso de inadimplência. Os cotistas de varejo recebem mensalmente inflação mais 10% ao ano de forma preferencial. Com o IPCA em alta, os rendimentos distribuídos nos últimos meses subiram — e a tendência, segundo a gestão, é de continuidade.
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