Juntar entrada, assumir um financiamento longo e conviver por anos com uma dívida alta e com juros.´Esse é o roteiro mais conhecido e quase automático para comprar um imóvel, mas há tempos o consórcio imobiliário já oferece outra saída.
Na prática, a modalidade tem sido usada como ferramenta de planejamento, inclusive por quem poderia pagar, mas prefere não descapitalizar.
“O consórcio deixou de ser visto somente como solução para quem não tem dinheiro e passou a ser uma ferramenta de planejamento”, diz Thiago Savian, sócio-diretor da Unifisa.
Essa mudança fica mais clara quando se olha para o uso no mercado imobiliário. Cada vez mais, o consórcio abre espaço para estratégias flexíveis. Entrar em um grupo sem definir o imóvel, usar a carta para reorganizar um financiamento, fazer melhorias no patrimônio e até renda extra são algumas das possibilidades.
Versatilidade do consórcio imobiliário
No ponto de partida, já surge uma das diferenças mais relevantes entre consórcio imobiliário e financiamento. Você pode contratar um consórcio mesmo sem saber ainda que imóvel vai comprar.
“Aqui, o que o cliente contrata é uma carta de crédito vinculada à categoria imobiliária, e não a um bem específico. Isso abre espaço para decisões mais flexíveis ao longo do caminho”, explica Thiago Savian.
Entre as alternativas para utilizar o crédito, estão:
- compra de imóvel novo;
- compra de imóvel usado;
- aquisição de imóvel na planta;
- compra de terreno;
- construção; e
- reforma.
Essa flexibilidade também vale para o momento da contemplação, alerta o executivo. Mesmo que a ideia inicial seja uma, o cliente pode mudar de direção, desde que permaneça dentro da categoria.
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Como o consórcio pode substituir um financiamento
Outra aplicação prática do consórcio imobiliário aparece para quem já tem um financiamento em andamento e quer reduzir o custo ao longo do tempo.
Nesse caso, não é necessário esperar quitar a dívida para começar, pois o consórcio pode rodar em paralelo. A lógica é simples: o cliente entra no grupo, segue pagando o financiamento e, quando é contemplado, utiliza a carta de crédito para quitar a dívida com o banco.
“Basicamente, o cliente troca o custo mais alto do financiamento, baseado em juros, e entra a taxa de administração do consórcio, diluída ao longo do tempo”, complementa o diretor da Unifisa.
Mas é preciso planejar os pontos a seguir para que essa estratégia funcione.
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Como definir o valor da carta
A recomendação de Savian é tomar como base o saldo devedor atual do financiamento, mas não se limitar somente a ele. Em muitos casos, faz sentido contratar um valor um pouco maior, especialmente quando não há reservas financeiras.
Isso porque uma parte da própria carta pode ser usada para o lance embutido, que ajuda a antecipar a contemplação. Nesse caso, o valor disponível será reduzido no final.
E se sobrar dinheiro?
Quando a carta de crédito é maior do que a dívida, é comum que sobre um valor após a quitação do financiamento. Esse excedente não se perde, e pode ser direcionado de diferentes formas.
“Se sobrar valor, o consorciado pode usar parte para pagar despesas como cartório e impostos. E o restante pode ser usado para reformar o imóvel ou amortizar o próprio consórcio”, diz Savian.
Na prática, isso abre espaço para melhorar o próprio patrimônio. “Outra alternativa é usar os recursos para benfeitorias: trocar piso, armários, reformas, a critério do consorciado”, complementa.
O que não pode
Apesar da flexibilidade, há limites no consórcio, e um deles é a impossibilidade de manter duas garantias sobre o mesmo imóvel. Se a intenção é quitar um financiamento, o imóvel precisa sair da garantia do banco e passar para a administradora.
Isso significa que a carta de crédito deve ser usada necessariamente para liquidar a dívida. Não dá para manter o financiamento em paralelo nem usar o consórcio apenas para amortizar parte do saldo devedor mantendo a alienação com o banco.
Como o consórcio pode entrar na geração de renda
Para Savian, o consórcio pode ser parte de uma estratégia mais ampla de organização financeira e construção de patrimônio, que vai além da compra do imóvel em si.
Um dos caminhos, segundo ele, é combiná-lo com outros ativos. Em vez de usar todo o dinheiro para comprar um imóvel à vista, o investidor pode manter parte do valor aplicado e usar o consórcio para adquirir o bem ao longo do tempo.
“Ao ser contemplado, o investidor compra o imóvel e pode colocá-lo para alugar. A partir daí, entram duas fontes de receita: o rendimento do capital que permaneceu investido e a renda gerada pelo imóvel.”
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Em alguns casos, essa combinação ajuda a equilibrar o fluxo financeiro, inclusive com potencial de cobrir parte ou até toda a parcela do consórcio.
Há ainda quem use essa lógica de forma recorrente, ampliando o patrimônio ao longo do tempo. A estratégia passa por repetir o ciclo: adquirir um imóvel, colocá-lo para alugar e, a partir dessa renda, adquirir uma nova cota.
No fim, o que começa como uma decisão de compra acaba abrindo outras possibilidades, avalia Thiago Savian.
“A gente começa a falar de consórcio e chega em planejamento patrimonial e geração de renda”, conclui.
Saiba mais sobre opções de consórcio aqui.
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