Escolher um imóvel é mais do que analisar metragem, número de quartos ou valor de compra. A localização também pode ter um peso decisivo na escolha, e os critérios mudam conforme o objetivo do comprador.
Para quem pretende morar, uma localização perto do trabalho, de escolas, transporte, serviços e da rede de apoio pode fazer diferença na rotina. Já para quem compra pensando em alugar, a pergunta central é outra: há pessoas interessadas em morar nesta região?
Por isso, embora alguns fatores sejam importantes nos dois casos, a forma de avaliar a localização muda de acordo com a finalidade do imóvel.
O que muda entre comprar para morar e comprar para investir?
A principal diferença está no uso que será feito do imóvel.
Quem compra para morar tende a avaliar a localização a partir da própria rotina. Tempo de deslocamento, acesso ao transporte público, proximidade de supermercados, escolas, hospitais, comércio e opções de lazer podem pesar tanto quanto as características do apartamento.
Já o comprador que pretende alugar precisa olhar para a localização sob a perspectiva de um possível inquilino. Nesse caso, entram na análise a existência de demanda por imóveis naquela região, o perfil das pessoas que procuram moradia no local, a oferta de serviços e transporte e a facilidade de encontrar um novo locatário caso o imóvel fique desocupado.
Em outras palavras, o morador pergunta “esse lugar funciona para a minha vida?”; o investidor precisa perguntar também “esse lugar é atrativo para quem pode querer morar aqui?”
Quais fatores de localização são mais importantes para quem vai morar?
Para quem compra um imóvel para uso próprio, a localização precisa ser analisada em relação às necessidades da família e à rotina que será construída naquele endereço.
Alguns dos principais pontos são:
- deslocamento: quanto tempo será necessário para chegar ao trabalho, à escola e a outros compromissos;
- transporte: disponibilidade de ônibus, metrô, trem ou outras alternativas de mobilidade;
- serviços essenciais: proximidade de supermercados, farmácias, bancos, comércio e serviços;
- educação e saúde: acesso a escolas, creches, hospitais e unidades de atendimento;
- lazer: presença de parques, praças, áreas de convivência e outras opções próximas;
- rede de apoio: distância de familiares ou pessoas que participam da rotina;
- características do bairro: infraestrutura, circulação de pessoas, ruas e espaços públicos.
O que um investidor deve observar ao escolher um imóvel para alugar?
Quando o objetivo é gerar renda com aluguel, a análise da localização ganha outra dimensão. O imóvel precisa estar inserido em uma região que tenha demanda compatível com o tipo de unidade oferecida.
Um apartamento de dois quartos, por exemplo, pode atender a um público diferente de um imóvel compacto próximo a uma área com grande concentração de empresas, universidades ou serviços. Por isso, não basta considerar se o bairro é valorizado: é necessário entender quem procura imóveis naquela região e quais características esse público valoriza.
Entre os pontos que podem ser analisados estão:
- demanda por imóveis para locação na região;
- perfil dos potenciais inquilinos;
- proximidade de transporte público;
- acesso a comércio e serviços;
- presença de empresas, escolas, universidades e outros polos de atração;
- características e tamanho dos imóveis mais procurados;
- facilidade de revenda do imóvel;
- custos de condomínio, manutenção e outras despesas que afetam a rentabilidade.
A localização não deve ser analisada apenas pelo preço atual do imóvel. O potencial de locação e a facilidade de encontrar interessados também fazem parte da avaliação do investimento.
A mesma localização pode ser boa para morar e para investir?
Sim, mas por motivos diferentes.
Uma região pode ser interessante para quem deseja morar porque oferece transporte, escolas, comércio e serviços próximos. Esses mesmos atributos podem ampliar o interesse de pessoas que procuram um imóvel para alugar, tornando a localização relevante também para um investidor.
A diferença está na pergunta feita durante a análise. Uma boa localização para investimento não é necessariamente aquela que o comprador escolheria para viver. A decisão depende do público que se pretende alcançar com a locação.
Como a localização entra na escolha dos imóveis da MRV?
A localização também é um dos elementos apresentados pela MRV na oferta de seus imóveis. No portfólio da construtora, os empreendimentos são apresentados com informações sobre a relação com transporte, comércio, serviços e outros pontos de interesse de cada região.
Em Campinas (SP), por exemplo, o City Galleria, na região do Galleria, é apresentado pela MRV como próximo a importantes vias de acesso, shoppings, supermercados, à Lagoa do Taquaral e a instituições de ensino.
Esse tipo de informação pode ajudar o comprador a avaliar o imóvel não apenas pela unidade em si, mas pela relação entre o endereço e a rotina ou o público que pretende atender.
Como avaliar a localização antes de comprar para morar?
Para quem pretende viver no imóvel, uma estratégia é transformar as atividades diárias em critérios objetivos antes de tomar a decisão.
Uma lista pode incluir:
- Quanto tempo leva o deslocamento até o trabalho?
- Existem alternativas de transporte público próximas?
- Quais escolas e serviços de saúde ficam no entorno?
- Há supermercados, farmácias e outros serviços essenciais por perto?
- Como é o acesso a áreas de lazer?
- A localização funciona para a rotina de todos os moradores?
- A infraestrutura do bairro atende às necessidades atuais e futuras da família?
Também vale visitar a região em horários diferentes. O movimento de uma manhã de dia útil pode ser bastante diferente do período noturno ou dos fins de semana.
Como avaliar a localização antes de comprar para alugar?
Para o investidor, a análise pode começar pelo público que se pretende atender.
Antes de comprar, é importante observar quais tipos de imóveis são procurados na região, quais faixas de preço aparecem com frequência nos anúncios e quais características são valorizadas pelos potenciais locatários.
Também é necessário considerar que renda de aluguel não é garantida. Períodos em que o imóvel fica sem inquilino, custos de manutenção, condomínio, impostos e eventuais despesas com administração podem afetar o resultado financeiro da operação.
A localização deve ser analisada junto com o preço de aquisição, as características do imóvel e os custos envolvidos, e não como um indicador isolado de rentabilidade.
É melhor comprar para morar ou para alugar?
Não existe uma resposta única. Morar e alugar são decisões diferentes e devem ser avaliadas a partir de objetivos diferentes.
Para quem vai morar, a prioridade costuma estar na combinação entre localização, rotina, mobilidade, infraestrutura e necessidades da família. Para quem compra para alugar, além desses atributos, é necessário considerar a demanda da região, o perfil dos potenciais inquilinos, os custos da operação e a possibilidade de manter o imóvel alugado.
Em ambos os casos, a localização merece atenção porque conecta o imóvel à cidade. A diferença está em quem utilizará essa localização e o que o comprador pretende alcançar com a aquisição.