A busca pela redução no valor das contas de eletricidade tem estimulado o interesse de proprietários de apartamentos pela energia fotovoltaica. Contudo, a instalação dessas estruturas em edifícios residenciais muda de patamar legal quando o projeto utiliza áreas compartilhadas, como a cobertura do prédio.
Morar no último andar ou na cobertura, por exemplo, não confere direito automático ao uso particular do telhado coletivo. Para utilizar esses espaços, o morador necessita de aprovação formal do condomínio, conforme determinam as regras do Código Civil.
O telhado como área comum
Conforme estabelece o artigo 1.331, parágrafo 2º, do Código Civil, o telhado, a estrutura do edifício e o solo são partes classificadas como propriedade comum de todos os condôminos. Por lei, esses espaços não podem ser divididos ou alienados de forma separada.
O parágrafo 5º do mesmo artigo reforça que o terraço de cobertura constitui área comum, salvo disposição expressa em contrário descrita na convenção ou na escritura de constituição do condomínio.
Dessa forma, o uso de qualquer fração do telhado para atender ao interesse financeiro ou energético de uma única unidade habitacional esbarra no limite da propriedade coletiva.
Situações em que o proprietário instala os painéis solares de maneira unilateral geram direito ao condomínio de exigir a retirada imediata dos equipamentos.
Quórum e exigências para aprovação
Para que a instalação de um sistema particular em área comum seja considerada regular, o morador deve submeter o projeto à deliberação dos proprietários em assembleia.
O artigo 1.342 do Código Civil estipula que a realização de obras em partes comuns, destinadas a facilitar ou aumentar o uso do bem, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. A legislação também proíbe construções que prejudiquem a utilização das áreas comuns ou das unidades individuais pelos demais moradores.
Adicionalmente, o artigo 1.335, inciso ii, do diploma civil assegura que o direito de cada morador de usar as partes comuns deve ocorrer conforme a destinação natural da área e contanto que não exclua a utilização dos outros compossuidores.
Portanto, se o telhado coletivo for ocupado por painéis de um único proprietário, limitando a oportunidade de os demais instalarem seus próprios sistemas no futuro, a intervenção poderá ser contestada legalmente.
Planejamento previne litígios
Especialistas em direito imobiliário orientam que o interessado em adotar a tecnologia consulte previamente o regimento interno e a convenção do condomínio. Caso a convenção seja omissa, a realização de uma assembleia específica é indispensável para obter a votação de dois terços das frações ideais.
A regularização prévia protege o investimento do proprietário contra ordens de remoção forçada e preserva a convivência harmoniosa no ambiente condominial.